Pour accéder au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous devez louer un logement qui respecte les critères de décence et qui dispose des équipements obligatoires. Contrairement au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser un certain seuil. Il vous faudra également choisir entre le régime d'imposition micro-BIC et le régime d'imposition réel.
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut juridique et fiscal qui concerne les personnes qui souhaite faire un investissement en location meublée. En effet, il permet à un particulier de louer un bien meublé dont il est propriétaire, sans être considéré comme un professionnel de l'immobilier et sans besoin d'ouvrir une SCI.
Quelles sont les conditions pour devenir LMNP ?
Avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), votre logement en location doit :
- répondre aux critères de décence : surface minimale, sécurité, salubrité, etc. ;
- être entièrement meublé : comporter les équipements nécessaires à une occupation immédiate par un locataire (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, table, sièges, etc.).
LMNP ou LMP : quelle différence ?
Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 euros par an ou qu'ils ne dépassent pas vos autres revenus d'activité : vous relevez du statut de Loueur en Meublé Non Professionnelle (LMNP) prévu par la loi.
En revanche, si vos recettes locatives dépassent ce seuil et sont supérieures à vos autres revenus, vous passez en Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ce statut présente des règles fiscales et sociales plus contraignantes.
Quel régime fiscal choisir pour louer des logements en LMNP ?
Les revenus dont vous pouvez bénéficier en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Vous pouvez choisir entre deux régimes d'imposition pour vos revenus locatifs, chacun ayant des avantages et des inconvénients. Le régime d'impôt micro-BIC donne droit à un abattement forfaitaire, tandis que le régime d'impôt réel permet de déduire vos frais et vos charges.
Pourquoi choisir le régime micro-BIC en LMNP ?
Le régime d'impôt micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s'applique automatiquement si vos recettes locatives ne dépassent pas certains plafonds :
- 77 700 euros par an pour une location meublée classique ou une location de tourisme classée ;
- 15 000 euros par an pour les meublés de tourisme non classés.
Le régime d'impôt micro-BIC pour la location d'un bien immobilier présente l'avantage d'une gestion simplifiée : vous n'avez pas à détailler vos charges. L'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés classés) sur vos revenus locatifs.
Pour déclarer vos revenus pour votre location meublée en micro-BIC, vous devez remplir le formulaire 2042-C-PRO lors de votre déclaration de revenus.
Quelles sont les particularités du régime réel simplifié pour un LMNP ?
Le régime d'impôt réel simplifié permet de déduire l'ensemble des charges réelles liées à votre activité de location meublée non professionnelle (LMNP), notamment :
- intérêts d'emprunt ;
- frais de notaire et d'agence ;
- assurance propriétaire non-occupant ;
- travaux d'entretien ou d'amélioration ;
- charges de copropriété ;
- amortissement du bien, du mobilier et des équipements.
Cette stratégie permet de réduire le bénéfice imposable, notamment grâce à l'amortissement. Cela en fait un régime bien plus avantageux fiscalement que le micro-BIC dans la majorité des cas. Mais il est plus complexe à gérer !
En matière de déclaration fiscale, vous devrez établir chaque année une liasse fiscale complète (formulaire 2031 + annexes 2033). Le résultat est ensuite reporté dans la 2042 C-PRO.
Quelles sont les taxes à payer en tant que LMNP ?
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous devez vous acquitter d'un certain nombre de taxes :
- La taxe foncière : cet impôt local est à payer une fois par an par tout propriétaire d'un bien immobilier ;
- La CFE (Cotisation foncière des entreprises) : cet impôt local annuel a remplacé la taxe professionnelle. Vous en êtes exonéré la première année d'activité ;
- La taxe d'habitation sous certaines conditions ;
- La TVA : les locations meublées professionnelles (LMP) ainsi que les locations meublées non professionnelles (LMNP) sont, par principe, exonérées de TVA. En revanche, selon le code général des impôts, vous pouvez être soumis à la TVA si vous offrez à vos locataires au moins trois prestations para-hôtelières (par exemple, le petit-déjeuner, le nettoyage régulier du bien, la réception de la clientèle ou la fourniture de ligne de maison).
Comment créer son statut LMNP ?
1- immatriculer l'activité de LMNP
Une fois le régime fiscal décidé pour votre activité de location d'un bien immobilier, vous devez créer légalement la structure pour devenir LMNP sur le guichet unique de l'INPI. Vous obtiendrez ensuite un numéro SIRET qui permet de louer en toute légalité et de déclarer vos revenus locatifs.
Certaines démarches complémentaires, comme une déclaration en mairie, peuvent s'imposer selon le type de location choisi (résidence principale, meublé de tourisme, résidence de services...).
2- Choisir le type bail
Le choix du bail de location dépend de la nature de la location (résidence principale, saisonnière, étudiante...) et de votre cible locative :
- bail meublé classique (1 an renouvelable) : cette location est adaptée aux résidences principales, notamment pour les étudiants ou jeunes actifs. C'est le plus courant ;
- bail mobilité (1 à 10 mois) : pour des locataires de passage (en formation, en mission temporaire, etc.), sans dépôt de garantie ;
- bail de location saisonnière : pour les meublés touristiques, à condition de respecter les règles locales (déclaration, enregistrement, taxe de séjour...) ;
- bail commercial ou professionnel : ce type de location est utilisé en résidence services. Il est souvent signé entre l'investisseur et l'exploitant.
3- Fixer le loyer
Voici quelques repères pour bien calibrer le montant du loyer pour votre location meublée :
- étudiez le marché local : regardez les loyers pratiqués pour des biens similaires sur des sites d'annonces immobilières (Leboncoin, SeLoger, Airbnb) ;
- prenez en compte les charges et le confort offert ;
- si vous êtes en zone tendue, le plafonnement des loyers peut s'appliquer : renseignez-vous auprès de la mairie ;
- en bail saisonnier, adaptez le montant de votre location à la saisonnalité et au taux d'occupation prévu.
Comment gérer une activité LMNP au quotidien ?
Une fois votre bien loué, la gestion quotidienne de votre activité LMNP demande un peu d'organisation :
- suivi administratif et comptable : factures, quittances, amortissements, déclaration des revenus ;
- gestion des locataires : rédaction du bail, encaissement des loyers, régularisation des charges, états des lieux ;
- entretien du logement : réparations, remplacement du mobilier, ménage (notamment en location saisonnière)
Si vous louez votre bien en courte durée (type Airbnb ou Booking), vous pouvez faire appel à une conciergerie spécialisée. Elle s'occupe de tout (accueil, ménage, maintenance), en échange d'une commission. Les frais de conciergerie restent déductibles en régime réel !
Grâce à la solution Présence Web Avancé, vous maximisez votre présence sur Internet et vous permet de vous démarquer.
LMNP : les avantages et inconvénients à retenir
Le statut LMNP est très intéressant sur le plan fiscal : il vous permet de percevoir des revenus locatifs tout en profitant d'importantes économies d'impôt sur le revenu en micro-BIC si vous avez peu de charges, ou au réel pour les déduire de votre résultat imposable.
Le statut LMNP est également accessible : vous pouvez louer un bien meublé tout en gardant une activité principale, sans devoir créer de société.
Attention, ce statut LNMP implique certaines contraintes : respect des critères de décence et d'ameublement, déclaration d'activité obligatoire et gestion comptable rigoureuse en régime réel...
La rentabilité de votre investissement LNMP dépendra de votre emplacement, du type de bail choisi et de la qualité de votre gestion locative.