En fonction de votre activité et de l'emplacement de votre local professionnel, vous aurez la possibilité de souscrire un bail commercial, professionnel ou même mixte. La signature de l'un ou l'autre contrat de bail n'aura pas les mêmes conséquences en matière de renouvellement, résiliation de bail ou sur la révision automatique du montant de votre loyer.
Le bail commercial est le contrat de location d'un local qu'il vous faudra choisir si vous exercez une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Votre local professionnel sera alors destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce.
Avant de signer un contrat de bail commercial pour votre local professionnel, vous devez préalablement être enregistré au Répertoire des métiers ou au Registre des commerces et des sociétés (RCS).
Quelle durée pour le bail commercial ?
Le bail commercial est conclu pour une durée de neuf ans. Toutefois, on parle souvent de “bail 3 6 9” : tous les trois ans, à l'anniversaire du contrat de location, il est possible pour le locataire de résilier le bail commercial.
Ce contrat inclut un droit de renouvellement : en cas de silence de la part du locataire ou du bailleur, le contrat est automatiquement reconduit à l'issue des neuf ans.
Définition du bail professionnel
Le bail professionnel est destiné à la location de locaux utilisés pour une activité professionnelle qui ne sera pas commerciale, artisanale, industrielle ou agricole (bureaux, cabinets médicaux ou d'experts-comptables etc.).
Ce bail ne peut pas être conclu pour un lieu qui aurait des usages à la fois professionnels et d'habitation.
Le bail commercial vous offre une plus grande stabilité, car il est conclu pour une durée de neuf ans et automatiquement reconduit par le bailleur. Un ajustement automatique du prix du loyer (à la hausse ou à la baisse) peut se faire si le contrat de bail professionnel inclut une clause d'indexation. Cet ajustement est possible annuellement ou tous les trois ans en fonction de l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou de l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires).
Le bail professionnel est stipulé pour une durée minimale de six ans. Ce bail peut être rompu plus facilement par l'entrepreneur, avec un préavis de six mois. Le prix du loyer reste le même sur toute la durée du contrat. Néanmoins, le bail professionnel peut inclure une clause de révision du montant du loyer, qui s'applique à l'anniversaire de la conclusion du contrat de bail.
Le bail mixte vous permet d'accueillir votre local professionnel dans une partie de votre logement principal, à condition que le règlement de la copropriété l'autorise. En fonction de votre type d'activité, il s'agira d'un bail mixte professionnel ou d'un bail mixte commercial.
Conclu pour une durée de trois ans minimum pour une personne physique, et six ans pour une personne morale, le bail mixte est reconduit automatiquement. En tant que locataire, vous disposez toutefois d'un préavis de trois mois pour mettre fin à votre bail mixte en cours de contrat.
Le bail mixte est particulièrement adapté pour les professionnels du libéral qui reçoivent leur clientèle ou leur patientèle à domicile : avocat, comptable, architecte, médecin.
Si votre local professionnel ne correspond plus à vos besoins, que le loyer est devenu trop élevé, ou que vous souhaitez déplacer votre activité, vous pouvez chercher à résilier votre bail commercial ou votre bail professionnel.
Comment résilier un bail commercial ?
Par lettre recommandée six mois avant la date de départ souhaitée, pour les locataires. C'est également par ce moyen qu'il vous faudra annoncer votre congé à la fin du contrat de bail, afin de vous opposer au renouvellement automatique du contrat.
Le contrat de bail commercial peut être résilié par le locataire tous les trois ans. Il peut également être arrêté en dehors de ces délais à condition qu'une clause résolutoire ait été introduite dans le bail commercial.
Comment résilier un bail professionnel ?
Par lettre recommandé ou acte de commissaire de justice, à tout moment, à condition de respecter un délai de 6 mois de préavis.
Contrairement au bail commercial, il n'existe pas de droit de renouvellement pour le bail professionnel. Cela signifie qu'à l'issue de la durée de 6 ans, le propriétaire peut vous annoncer avec un préavis de 6 mois qu'il ne renouvellera pas le bail, sans avoir à vous verser d'indemnité.