La question de la charge des travaux engagés dans un local commercial ou professionnel est un sujet que les avocats spécialisés dans les baux immobiliers connaissent bien. De fait, elle est à la source de nombreux contentieux entre locataire et bailleur. Et pour cause : jusqu'à la loi Pinel du 18 juin 2014, la liberté contractuelle était la règle pour la prise en charge des travaux dans les locaux réservés aux professionnels.
De nombreux propriétaires en profitaient pour mettre à la charge du locataire l'essentiel du coût des réparations de leur local commercial ou professionnel. Ce qui a ouvert la voie à de multiples contestations de la part des locataires. Travaux de réparation, d'accessibilité, formalités à connaître... On fait le point sur la prise en charge des travaux par le bailleur ou par le locataire dans le cadre d'un bail commercial ou professionnel.
Un régime différent pour le bail commercial et le bail professionnel
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, les choses sont plus encadrées dans l'immobilier professionnel en ce qui concerne la charge des travaux. Du moins pour les baux commerciaux, qui sont de rigueur pour les commerçants, industriels et artisans. Dans ce domaine, la négociation concernant la répartition des charges reste ouverte, mais son champ est réduit, puisque certaines catégories de travaux incombent désormais, quoi qu'il arrive, au bailleur du local commercial.
Les règles concernant le bail commercial
En matière de bail commercial, le changement induit par la loi Pinel est donc loin d'être anodin. Plus question en effet pour le propriétaire de transférer à l'entreprise locataire la charge des gros travaux de rénovation du local commercial.
Ces travaux, qui sont énumérés à l'article 606 du Code civil et qui concernent les grosses réparations touchant aux murs porteurs, aux voûtes, à la charpente, à la toiture et aux murs de clôture du bâtiment, sont désormais à la charge exclusive du propriétaire du local commercial.
Une bonne nouvelle pour les professionnels qui sont titulaires d'un bail commercial, puisque ces travaux peuvent avoir un coût élevé.
En revanche, les autres travaux peuvent être mis à la charge du locataire par le contrat de bail commercial, lequel doit comporter un inventaire précis et limitatif des travaux et charges qui seront supportés par le locataire, afin d'éviter tout conflit et flou juridique.
Les règles concernant le bail professionnel
Pour les baux professionnels, dont l'usage est réservé aux professions libérales, les règles sont en revanche moins protectrices pour le locataire du local professionnel. La répartition des travaux et des charges entre entreprise locataire et bailleur reste en effet librement définie dans le contrat via une clause de répartition, à l'initiative des parties.
A la rédaction du bail professionnel, le bailleur pourra par exemple insérer une clause de répartition des travaux prévoyant que les frais de ravalement des locaux sont à la charge du locataire. Mieux vaut donc lire attentivement son contrat de bail professionnel au moment du choix de votre local professionnel, voire faire appel à un avocat pour vous conseiller !
Une obligation de principe pour le bailleur
Cette obligation qui implique de prendre en charge les grosses réparations structurelles du local commercial ou professionnel vaut pour toutes les situations où des travaux s'imposent aux entreprises.
Notamment dans deux situations :
- en cas de vétusté du bâtiment
- lorsque la réglementation impose une mise aux normes du local commercial ou professionnel.
Pas question en effet pour le bailleur de louer un bien impropre à l'usage (article 1719 du Code Civil) qui est prévu au contrat de bail commercial ou du bail professionnel. Dans ces deux cas, il y a obligation pour le bailleur d'engager la remise en état du bâti, à sa charge, et non à celle de l'entreprise qui est locataire du bien. Et ceci, même si une clause indique dans le bail que le locataire prend le local commercial “dans son état actuel”.
Seule limite : si le locataire souhaite réaliser des travaux d'embellissement du local commercial ou professionnel à l'occasion de ce chantier, il peut le prévoir avec le propriétaire. Toutefois, ce dernier a alors le droit de lui imputer le montant excédant le coût du remplacement à l'identique de l'élément concerné.
Le locataire prend à sa charge les travaux d'entretien
Quant au locataire, étant tenu de restituer le local commercial ou professionnel en bon état à la fin du bail, il doit supporter en plus de son loyer les dépenses d'entretien et de réparations courantes : peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets...
Si le local a été dégradé, soit par le locataire soit par un tiers, les travaux de réparation doivent être réalisés à la charge du locataire du bail commercial ou professionnel avant la fin du contrat. Si le local comporte des parties communes, le locataire doit là aussi assumer les dépenses d'entretien et de réparation courantes, à proportion de la surface occupée.