Travaux d’entretien, d’embellissement, grosses réparations… Quelles sont les obligations du bailleur ? Et du locataire ? Tout dépend de la nature du bail et des travaux concernés.

La question de la charge des travaux engagés dans un local professionnel est un sujet que les avocats spécialisés dans les baux immobiliers connaissent bien. De fait, elle est à la source de nombreux contentieux. Et pour cause : jusqu’à la loi Pinel du 18 juin 2014, la liberté contractuelle était la règle. De nombreux bailleurs en profitaient pour mettre à la charge du locataire l’essentiel du coût des réparations. Ce qui a ouvert la voie à de multiples contestations.

Un régime différent pour le bail commercial et le bail professionnel

Depuis la loi Pinel, les choses sont bien mieux encadrés. Du moins en ce qui concerne les baux commerciaux, qui sont de rigueur pour les commerçants, industriels et artisans. Dans ce domaine, la négociation reste ouverte, mais son champ est réduit, puisque certaines catégories de travaux incombent désormais, quoi qu’il arrive, au bailleur.
Pour les baux professionnels, dont l’usage est réservé aux professions libérales, les règles sont en revanche moins protectrices pour le locataire. La répartition des travaux et des charges entre locataire et bailleur reste en effet librement définie dans le contrat, à l’initiative des parties.
En matière de baux commerciaux, le changement induit par la loi Pinel est loin d’être anodin. Plus question pour le propriétaire de transférer au locataire la charge des gros travaux de rénovation. Ces travaux, qui sont énumérés à l’article 606 du code civil et concernent les grosses réparations touchant aux murs porteurs, aux voûtes, à la charpente, la toiture et aux murs de clôture du bâtiment, sont désormais à la charge exclusive du propriétaire. Ce qui n’est pas neutre vu leur coût par définition conséquent.

Une obligation de principe pour le bailleur

Cette obligation qui implique de prendre en charge les grosses réparations structurelles du local vaut pour toutes les situations où des travaux s’imposent. Notamment en cas de vétusté du bâtiment. Idem lorsque la réglementation impose une mise aux normes du local. Pas question en effet de louer un bien impropre à l’usage qui est prévu au contrat de bail. Dans ces deux cas, il y a obligation pour le bailleur d’engager la remise en état du bâti, à sa charge.
Seule limite : si le locataire souhaite réaliser des travaux d’embellissement à l’occasion de ce chantier, il peut le prévoir avec le propriétaire, mais ce dernier peut alors lui imputer le montant excédant le coût du remplacement à l’identique.

Le locataire prend à sa charge les travaux d’entretien

Quant au locataire, étant tenu de restituer le local en bon état à la fin du bail, il doit supporter les dépenses d'entretien et de réparations courantes : peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets… Si le local comporte des parties communes, il doit là aussi assumer les dépenses d’entretien et de réparation courantes, à proportion de la surface occupée. Etant entendu que le bailleur ne peut pas lui imputer de frais supplémentaires, visant à compenser la présence de locaux vides dans le bâtiment.