La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique qui permet de faciliter la gestion de biens immobiliers. Elle permet également de répartir le capital entre les associés sous forme de parts sociales, encadrées par des statuts rédigés sur mesure. La création d'une SCI nécessite de suivre des étapes similaires à la création classique d'une entreprise.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
Une SCI, ou société civile immobilière, est une entreprise constituée de personnes qui souhaitent s'associer pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Comment fonctionne une SCI ?
Chaque membre de la société civile immobilière détient des parts sociales proportionnelles à son apport au capital. La gestion quotidienne est assurée par un gérant (désigné dans les statuts.) Ce fonctionnement permet d'éviter les blocages inhérents à l'indivision et d'anticiper les situations délicates comme les successions ou les ventes.
La création d'une SCI (société civile immobilière) repose sur l'établissement de statuts clairs, qui définissent les modalités de décision, les pouvoirs du gérant, la répartition du capital et les règles de cession des parts.
Autrement dit : cette structure juridique, bien que civile, fonctionne comme une petite entreprise, avec des obligations sociales et fiscales spécifiques !
La SCI familiale : la forme principale de SCI
La SCI familiale est une société civile immobilière créée entre membres d'une même famille pour gérer un bien immobilier commun.
Elle répond à un objectif patrimonial et permet de transmettre son patrimoine immobilier en douceur, via des donations successives de parts sociales. Grâce à la souplesse des statuts, elle réduit les risques de conflits et fixe un cadre clair pour la gestion. C'est aussi une excellente manière de structurer la transmission de manière anticipée, tout en allégeant les charges sociales et fiscales.
Cette forme de société civile peut être créée facilement, en ligne ou auprès d'un professionnel.
Pour quelles raisons créer une SCI ?
La création d'une SCI (société civile immobilière) peut répondre à différents objectifs :
- transmettre un bien immobilier à ses enfants via la donation de parts sociales, en protégeant son patrimoine ;
- acheter à plusieurs grâce à une seule société, avec des statuts clairs et une gestion partagée ;
- gérer un bien hérité, en évitant l'indivision grâce à une répartition du capital de la société et des règles fixées ;
- investir en professionnel : acheter les locaux de son entreprise avec une SCI et optimiser son régime social ;
- protéger ses biens : ils appartiennent à la SCI, pas aux associés.
Qui peut créer une SCI ?
La création d'une SCI (société civile immobilière) nécessite au moins deux associés, sans limite maximale. Un enfant peut être associé avec l'accord de ses représentants légaux.
Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales (particuliers ou sociétés), selon le projet immobilier ou patrimonial. Cela permet une grande souplesse de gestion.
La SCI (société civile immobilière) peut être familiale, en couple, entre amis ou entre entreprises. Chaque situation impose des statuts adaptés et une répartition des parts sociales selon les apports au capital.
Quels sont les avantages de monter une SCI ?
Une transmission de patrimoine immobilier facilitée
L'avantage principal d'une SCI (société civile immobilière) réside dans la souplesse qu'elle offre pour transmettre un bien immobilier à ses héritiers.
En faisant les démarches de céder des parts sociales via la SCI (société civile immobilière), il est possible de bénéficier d'abattements fiscaux (100 000 € par enfant tous les 15 ans). Cela permet d'anticiper la succession en douceur et à moindre coût.
Une fiscalité modulable selon la stratégie de la société
Parmi les autres avantages en SCI (société civile immobilière) : la fiscalité. Lors de la création de la société civile immobilière, les associés ont le choix entre l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS).
Ce choix dépend de la situation de chacun :
- l'IR (impôt sur le revenu) est plus simple mais parfois moins avantageux à long terme ;
- l'IS (impôt sur les sociétés) permet une fiscalité à taux fixe et la déduction de certaines charges (attention toutefois à l'imposition sur la plus-value lors de la revente).
Une gestion immobilière souple et collective
Les statuts de la SCI (société civile immobilière) permettent d'organiser librement la répartition des pouvoirs entre les associés. Un gérant peut être désigné pour gérer les opérations courantes (location, travaux, paiement des charges), ce qui simplifie la gestion au quotidien.
Une société protectrice pour les associés
Grâce à la SCI (société civile immobilière), les biens sont séparés du patrimoine personnel. En cas de mésentente ou de décès, la structure juridique permet de préserver la continuité de gestion, sans bloquer la vente ou l'usage du bien.
Une clause d'agrément pour contrôler les entrées
Les statuts peuvent contenir une clause d'agrément. Cette dernière oblige tout nouvel associé à obtenir l'accord préalable des associés existants. C'est un outil précieux pour conserver la maîtrise du capital social et éviter l'entrée d'un tiers non désiré (ex : ex-conjoint, créancier...).
Quels sont les inconvénients d'une SCI ?
Le point de vigilance principal à garder en tête lorsque l'on crée une SCI concerne la responsabilité des associés. En effet, elle est indéfinie mais non solidaire.
Cela signifie que chacun est engagé à hauteur de sa part dans le capital de la société, mais les créanciers ne peuvent se retourner contre eux qu'après avoir tenté de recouvrer leur créance auprès de la SCI (société civile immobilière).
D'autres éléments à bien considérer :
- la comptabilité est renforcée en cas d'IS (impôt sur les sociétés) ;
- l'assemblée générale est obligatoire chaque année.
Comment créer une SCI ? 5 étapes et formalités à remplir
Etape 1 : Rédiger les statuts de l'entreprise
Ce document fondateur précise l'identité des associés, le siège social, l'objet social, le capital social, la désignation du gérant et les règles de fonctionnement.
Etape 2 : Déposer le capital social dans un compte bancaire
Vous devez ouvrir un compte bancaire professionnel au nom de la SCI dans une banque pour y déposer le capital social. Une attestation de dépôt vous sera remise.
Etape 3 : Publier une annonce légale
Cette formalité obligatoire informe les tiers de la création de votre SCI (société civile immobilière).
Etape 4 : Compléter l'immatriculation de la SCI
Pour procéder à l'immatriculation de votre SCI (société civile immobilière), vous devez remplir le dossier de création d'entreprise sur le guichet unique des formalités des entreprises de l'INPI. Votre dossier doit inclure les statuts signés, l'attestation de dépôt des fonds, l'annonce légale, les pièces d'identité du gérant et la déclaration des bénéficiaires effectifs.
Etape 5 : Obtenir le Kbis
L'immatriculation validée, le greffe vous délivre un extrait Kbis, véritable carte d'identité de votre SCI (société civile immobilière).
Une fois votre entreprise SCI créée vous devez tenir une assemblée générale annuelle pour approuver les comptes et, en cas d'option pour l'impôt sur les sociétés, produire une liasse fiscale complète.
Quel est le coût d'une création d'une SCI ?
Comptez entre 500 euros et 3000 euros pour la création d'une SCI selon les services en ligne que vous sollicitez. La rédaction des statuts de la société peut être gratuite si vous les rédigez seul.
Avec une SCI, vous devez également prendre en compte les frais suivants :
- 189 à 221 euros pour l'annonce légale ;
- 21,41 euros pour la déclaration des bénéficiaires effectifs ;
- 66,88 euros pour l'immatriculation de la société.
Quel apport faut-il pour créer une SCI ?
La loi n'impose aucun montant minimum pour le capital social d'une SCI à sa création. Il est donc possible de créer une SCI (société civile immobilière) avec un apport de seulement 1 euro.