Vous souhaitez louer un local pour lancer votre activité ou la faire croître davantage ? Avoir des locaux commerciaux peut vous permettre de booster votre production en ayant un lieu alloué à l'activité de votre entreprise, et surtout d'avoir une vitrine pour présenter vos produits si vous exercez une profession commerciale. Avant de vous lancer dans la location d'un local commercial, veillez toutefois à anticiper tous les frais relatifs au local pour créer un prévisionnel financier fiable et éviter les mauvaises surprises pour votre portefeuille.
Les 4 critères généraux qui déterminent le prix d'un local commercial
- L'emplacement du local commercial : les zones plus prisées et plus fréquentées ont généralement des coûts plus élevés pour la location. Par exemple, un local commercial situé dans une rue très fréquentée du centre-ville peut être beaucoup plus cher niveau prix qu'un local situé en périphérie ou dans une zone moins fréquentée.
- La superficie du local commercial : les prix sont souvent indiqués par mètre carré (ou pied carré) et ce prix au m² des locaux commerciaux peut varier en fonction de la zone. En toute logique, un local commercial dispo à Paris, Marseille ou Lyon coûte plus cher que dans une petite ville de province.
- La durée du bail de location du local commercial : si vous optez pour la location d'un local commercial, la durée du bail peut influencer les coûts. Les loyers peuvent être plus élevés pour des baux de location de locaux commerciaux à court terme ou comportant des options de renouvellement fréquentes.
- Les frais supplémentaires à la location du local commercial : en plus du prix de base, il peut y avoir des frais supplémentaires à prendre en compte, tels que les charges communes (électricité, gaz…), les impôts fonciers, l'entretien du lieu, d'éventuels travaux et plus encore. Veillez à leur estimation en définissant le coût annuel pour l'intégrer à vos dépenses fixes dans votre budget.
Signature d'un bail commercial : quels frais ?
Si vous souhaitez louer le local commercial, sachez d'abord que le montant du loyer d'un bail commercial peut être librement fixé entre vous et le bailleur. Une révision du prix du loyer du local commercial doit toutefois être effectuée tous les 3 ans.
En plus du loyer du local commercial, le propriétaire vous demande d'autres sommes comme :
Le dépôt de garantie :
- non obligatoire, il garantit au bailleur la bonne exécution du bail ;
- il est à hauteur de 3 mois de loyer si le loyer du local commercial est payable à l'avance, ou 6 mois si le loyer est réglé en fin de mois ;
- si le dépôt de garantie dépasse ces montants, le bailleur est tenu de verser au locataire des intérêts sur les sommes excédant les 3 ou 6 mois ;
- le dépôt de garantie est remboursé quand le locataire quitte le local commercial (sauf si dégradations).
Le pas-de-porte dans le cas des locaux vacants :
- il correspond au « droit d'entrée » ;
- le montant s'élève de 3 à 6 mois de loyer (non remboursés).
Taxes sur les locaux commerciaux : comment sont-elles calculées ?
En plus du prix du loyer du local commercial (avec dépôt de garantie) ou du prix du prêt immobilier, vous devez prendre en compte les taxes du gouvernement.
La taxe foncière : elle se calcule selon la valeur locative du bien, le coefficient de revalorisation fixé par le gouvernement et le taux d'imposition dans les collectivités locales.
La contribution économique et territoriale (CET), composée de :
- La Cotisation foncière des entreprises (CFE) : taux d'imposition de la commune multiplié par la valeur locative des locaux professionnels ou commerciaux.
- La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) : valeur ajoutée taxable multipliée par le taux de la CVAE selon le pourcentage réalisé par l'entreprise. La CVAE est toutefois vouée à disparaître d'ici 2024.
La taxe annuelle sur les bureaux pour les locaux professionnels ou commerciaux qui servent de bureaux situés dans certains départements seulement (75, 13, 83, 06) et dont la surface est égale ou supérieure à 100 m2.
Quid de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?
Le locataire d'un local commercial n'a pas à payer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, à moins que le bail commercial le prévoie.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est pas obligatoire mais qui peut être prévue par le bail commercial : (valeur locative cadastrale/2) x taux fixé par la collectivité. Les propriétaires sont redevables de la taxe, mais peuvent décider de faire peser ce coût sur leurs locataires au titre des charges locatives récupérables dans le cadre de la location des locaux commerciaux.
Attention : ne pas confondre local commercial et fonds de commerce
En toute logique, un local commercial correspond au lieu dans lequel vous exercez votre activité professionnelle. Il fait référence « aux murs » ; tandis que le fonds de commerce rassemble tous les éléments immatériels et matériels de votre entreprise : la caisse enregistreuse, le logo, la clientèle…
Par conséquent, selon l'activité de votre entreprise, il faudra toutefois compter le fonds de commerce dans votre budget de location de local commercial. Si vous voulez récupérer un concept d'entreprise déjà existant, et qui fonctionne, vous êtes invité à acheter le fonds de commerce et louer le local commercial.
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