Version "microentreprise" du bail réel solidaire (BRS), le BRSA (bail réel solidaire d'activité) est géré par un organisme de foncier solidaire (OFS), tel que défini à l'article L.329-1 du Code de l'urbanisme. Il facilite l'exploitation ou l'acquisition temporaire par une microentreprise de biens immobiliers, en contrepartie d'une redevance qui s'ajuste en fonction des bénéfices des activités. En cas de cession ou de transfert des droits réels, l'OFS doit donner son agrément. De plus, il possède un droit de préemption pour assurer la continuité de l'usage solidaire des locaux.
Qu'est-ce qu'un bail réel solidaire d'activité ?
Créé en 2023, en lien avec la loi 3DS (Différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification), le bail réel solidaire d'activité (BRSA) est un dispositif qui vise à favoriser la réimplantation des petits commerces dans les centres-villes ou dans les zones à revitaliser. Déployé exclusivement pour les microentreprises, ce type de bail facilite ainsi leur accès à des locaux à usage commercial ou professionnel moyennant une redevance.
Ce contrat, dont l'objet porte sur des locaux à usage commercial ou professionnel, est proposé par un organisme de foncier solidaire (OFS), qui, en tant que bailleur, accorde au preneur des droits réels pour l'exploitation ou l'acquisition de ces locaux professionnels ou commerciaux.
Quelles conditions doit remplir le micro-entrepreneur pour bénéficier d'un BRSA ?
Le bail réel solidaire d'activité (BRSA) s'adresse aux micro-entreprises. Dans le cadre du BRSA, la microentreprise désigne l'entreprise qui embauche moins de 10 personnes et dont le chiffre d'affaires annuel ou le total du bilan annuel n'excède pas 2 millions d'euros. Il ne faut pas confondre ce terme avec le régime fiscal et social de la microentreprise (auto-entreprise).
Pour pouvoir prétendre à un bail réel solidaire d'activité (BRSA), l'OFS peut appliquer un certain nombre de critères complémentaires (fixés par le décret du 16 juillet 2024) comme :
- le chiffre d'affaires de la micro-entreprise ;
- la situation financière du micro-entrepreneur (via un avis d'imposition, par exemple) ;
- le type d'activité exercée (pour identifier si le quartier a besoin du type d'activité ou si le local est adapté dans sa surface et son aménagement) ;
- les agréments dont dispose l'entreprise (notamment pour les micro-entreprises relevant de l'économie sociale et solidaire).
À noter également que l'organisme de foncier solidaire (dit OFS) peut accorder un BRSA à un opérateur (un établissement public par exemple), qui peut ensuite :
- proposer le local à la location à un micro-entrepreneur ;
- ou lui céder un droit réel immobilier attaché à un local (c'est-à-dire transférer les droits de propriété temporaire sur ce local, lui permettant de l'exploiter ou d'y exercer son activité, sans pour autant en devenir définitivement le propriétaire).
L'important, via ce contrat, est que le preneur du local commercial ou du local professionnel reste le micro-entrepreneur.
Comment fonctionne le système de redevance et de loyer avec un BRSA ?
En tant que micro-entrepreneur exploitant d'un local commercial ou professionnel via un BRSA, le preneur doit verser une redevance en plus d'un loyer de location à l'OFS. Le montant de ces deux versements se compose :
- d'une part fixe révisée tous les 3 ans ;
- d'une part variable qui dépend des bénéfices générés par la micro-entreprise sur les trois dernières années.
Peut-on réaliser des travaux avec un BRSA ?
Il est tout à fait possible d'effectuer des travaux avec un bail réel solidaire d'activité pour maintenir le bien en bon état d'usage des locaux. L'entrepreneur est également informé des travaux nécessaires avant l'occupation et l'exploitation du local professionnel ou commercial. De plus, le coût de ces travaux sera soumis à un taux réduit de TVA.
Renseignez-vous en amont pour savoir qui doit prendre en charge le coût de ces rénovations entre vous ou le propriétaire du local professionnel ou commercial.
L'entrepreneur peut-il poursuivre un bail réel solidaire d'activité (BRSA) après échéance ?
Le BRSA est un contrat de bail de long terme, puisque sa durée est comprise entre 12 et 99 ans.
Si vous optez pour cette solution, vous ne pourrez pas revendiquer un droit d'occupation sur le local. Vous devez donc “céder votre place” à un autre micro-entrepreneur une fois le contrat arrivé à son terme, sauf si vous parvenez à établir un accord avec l'OFS.
Comment mettre fin au bail réel solidaire d'activité (BRSA) ?
Si le micro-entrepreneur souhaite mettre un terme à son bail solidaire, il doit formuler une offre de cession (ou éventuellement de donation) au propriétaire du local qui comprend les informations suivantes :
- le caractère temporaire des droits réels ;
- la date d'extinction des droits réels ;
- la durée actualisée du bail si l'OFS donne son agrément ;
- les conditions requises pour obtenir l'agrément de l'OFS ;
- les modalités de calcul du prix de vente ou de la valeur de la donation, conformément aux dispositions prévues dans le bail.
Une fois cette offre formulée, l'OFS doit être informé dans un délai de 30 jours à compter de la réception de l'acceptation de l'offre par l'acquéreur ou le donataire.
Le preneur doit également solliciter l'accord de l'OFS pour que la cession ou la donation du local puisse être validée. Deux issues possibles :
- l'OFS accepte l'agrément et le bail est prorogé afin que la nouvelle micro-entreprise preneuse bénéficie d'une durée équivalente à celle prévue initialement dans le contrat (on parle de bail rechargeable) ;
- l'OFS refuse de donner son agrément et peut désigner un autre acquéreur éligible.