Arrivé au terme de son bail commercial, un locataire souhaitant rester dans les lieux peut se mettre d’accord avec son bailleur pour signer un bail dérogatoire d’une durée maximale de trois ans.
Plus court que le bail commercial classique, le bail dérogatoire permet au propriétaire et au locataire de s'engager sur une période d’une durée inférieure ou égale à trois ans. En signant ce type de bail, bailleur et locataire peuvent ainsi convenir que la location ne sera pas soumise aux règles impératives régissant les baux commerciaux.
En pratique, si le locataire ne bénéficie alors pas du droit au renouvellement (ni, d’ailleurs, du paiement d’une indemnité d’éviction en cas de refus), il peut, en revanche, s’engager sur une plus courte durée. Une possibilité intéressante, par exemple, pour un commerçant voulant d’abord tester le potentiel de son activité avant de s’installer définitivement.
Lors de l’entrée dans les lieux
Mais concrètement, quelles sont les modalités pour conclure ce type de contrat de location ?
Pour pouvoir signer un (ou plusieurs) bail (baux) dérogatoire(s), trois conditions doivent être remplies :
1.    La durée totale du bail ne doit pas dépasser une durée maximale de trois ans.
2.    Bailleur et locataire doivent clairement manifester leur intention de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux et confirmer cette volonté à l’aide d’une clause insérée dans le contrat.
3.    Le bail dérogatoire doit être conclu « lors de l’entrée dans les lieux du locataire ».
Sachant, néanmoins, que cette dernière condition a récemment été reprécisée par la Cour de cassation . Selon les juges, les parties précédemment liées par un bail commercial peuvent ainsi valablement signer, à l’issue de celui-ci, un bail dérogatoire pour les mêmes locaux. La condition stipulant que « le bail doit être conclu lors de l’entrée dans les lieux du locataire » ayant, en effet, pour vocation d’interdire aux parties de renouveler un bail dérogatoire afin de se soustraire au statut des baux commerciaux.
En revanche, pour les juges, elle n’interdit pas que le locataire ait occupé les locaux auparavant en vertu d’un autre titre. Par conséquent, bailleur et locataire peuvent ainsi conclure un bail   dérogatoire pour les mêmes locaux à la fin d’un bail commercial.