L’encadrement des loyers est un dispositif issu de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), dont l’objectif est de faire baisser le niveau des loyers les plus élevés dans les zones dites « tendues ». Zones dans lesquelles l’offre de logements ne peut répondre à la demande, ce qui en conséquence fait augmenter sensiblement le prix des loyers.Ce dispositif concerne 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants (notamment la région parisienne, Bordeaux, Lille, Lyon…) et sera applicable a priori à l’automne 2014. Dans ces agglomérations, les communes concernées seront précisées ultérieurement par décret.Dans ces zones, un observatoire local va être mis en place, ayant pour mission de recenser les loyers pratiqués dans chaque secteur. À l’aide de ces données, les préfets devront fixer tous les ans, par arrêté, des loyers de référence par catégorie de logement et par quartier.Ces loyers de référence seront établis avec une limite haute (loyer de référence majoré de 20 %) et une limite basse (loyer de référence minoré de 30 %), fourchette dans laquelle le loyer pourra être librement fixé par le bailleur.Le montant du loyer ainsi fixé pourra évoluer à la hausse, mais dans une certaine mesure seulement. En effet, encadrement et système de révision annuelle des loyers ne seront pas incompatibles. Rappelons que cette révision permet au bailleur de réévaluer chaque année le montant du loyer (à condition qu’une clause du bail le prévoie) au regard de l’indice de référence des loyers (IRL). La seule réserve étant que le nouveau loyer réévalué devra rester inférieure au loyer de référence majoré.Pour éviter tout abus, des recours en faveur des deux parties ont été prévus :
- pour le locataire, si le loyer fixé est supérieur au loyer de référence majoré, il pourra engager une action en diminution de ce loyer dans les trois mois suivant la signature du bail. Si le locataire est déjà titulaire d’un bail d’habitation avant l’entrée en vigueur de la mesure, il pourra toutefois exercer un recours en diminution de loyer au moment du renouvellement.
- pour le bailleur qui n’aurait pas revalorisé le loyer régulièrement, il pourra exercer un recours en réévaluation du loyer au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL). Réévaluation possible au moment de la signature d’un nouveau bail seulement, et si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré de 30 %. Le bailleur devra alors justifier de motifs légitimes et notifier son intention au locataire au moins six mois avant le renouvellement du bail. Attention, le loyer réévalué devra rester inférieur au loyer de référence minoré.