Toutes les obligations ne se transmettent pas ! Lorsqu’un local loué par bail commercial est vendu, la restitution du dépôt de garantie au locataire quittant les lieux incombe toujours au bailleur initial.

Lors de la signature d’un bail commercial, le propriétaire du local peut demander au locataire de lui verser une somme d’argent – dont le montant est librement fixé par les parties – afin de garantir la bonne exécution du contrat. Appelée dépôt de garantie, cette somme doit être remboursée au locataire lorsqu’il quitte les lieux, à la fin du bail, pour le moins s’il a pleinement rempli ses obligations contractuelles.

Et lorsque le local loué est vendu ?

Mais que se passe-t-il lorsque le local loué a été vendu en cours de bail ? Le dépôt de garantie doit-il alors être restitué par le bailleur initial ou bien par l’acquéreur devenu le nouveau bailleur ? D’après une jurisprudence récente, le remboursement du dépôt de garantie incombe toujours au bailleur originaire, même en cas de vente du local commercial. En effet, pour les juges, cette obligation ne se transmet pas à l’acquéreur du local. En pratique, le locataire doit ainsi réclamer la restitution du dépôt de garantie au vendeur du local, puisque c’est lui qui était le bailleur lors de la conclusion du bail.

L’acte de vente peut-il préciser le contraire ?

Même en cas de présence, dans l’acte de vente, d’une clause transmettant le dépôt de garantie à l’acquéreur du local, le locataire quittant les lieux serait toujours en droit de réclamer son remboursement au bailleur originaire car cette clause lui serait inopposable. Pour changer cela, une seule possibilité : compléter le contrat de bail en y insérant une clause prévoyant qu’en cas de vente du local, le locataire consent à ce que le dépôt de garantie soit transféré à l’acquéreur.