- il doit être propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués. Lui seul a droit au renouvellement. En effet, lorsque le fonds de commerce est exploité par un tiers (par exemple en cas de location-gérance), ce dernier ne peut pas prétendre au renouvellement ;
- l'exploitation du fonds de commerce doit être effective, c'est-à-dire que ce dernier doit avoir été exploité de façon réelle, régulière et conforme aux stipulations du bail en cours. Il n'est pas nécessaire que l'exploitation soit continue ;
- l'exploitation effective du fonds doit avoir duré au moins pendant trois années consécutives précédant la date d'expiration du bail.Les conditions du droit au renouvellement s'apprécient à la date de délivrance du congé par le bailleur ou au moment de la demande de renouvellement formulée par le locataire qui n'a pas reçu congé.
Le congé donné par le bailleur
Quand le bail commercial arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le bailleur qui souhaite modifier le montant du loyer du bail renouvelé doit donner congé au locataire pour engager une procédure de renouvellement. Ce congé doit être donné 6 mois avant la fin du bail par acte d'huissier. Il doit exprimer le motif pour lequel il est donné, mais aussi la volonté du bailleur de proposer le renouvellement. Il indique le montant du loyer demandé.Le locataire destinataire du congé peut alors accepter ou refuser le renouvellement. Soit il accepte le renouvellement et le loyer demandé en le faisant savoir au bailleur ou en gardant le silence. Soit il accepte le renouvellement mais refuse le nouveau loyer. Dans ce cas, après échec d'une solution amiable, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal de grande instance si aucune conciliation n'est possible, pour qu'il fixe le nouveau loyer.À l'inverse, s'il renonce au renouvellement, il doit le faire dans le mois qui suit la décision définitive fixant le loyer. Mais il peut aussi le faire avant cette décision, c'est-à-dire juste après le congé donné par le bailleur. Quand le locataire renonce au renouvellement, il devient occupant sans titre et doit une indemnité d'occupation au bailleur. Cette situation est rétroactive à compter de la date d'expiration du bail.Quant au bailleur, bien qu'il ait pris l'initiative de donner un congé avec offre de renouvellement, il peut revenir sur son offre dans les trois situations suivantes :- lorsque l'action en fixation du prix a été exercée, le bailleur dispose d'un mois à compter de la décision définitive fixant le loyer pour se rétracter ;
- il peut revenir sur le renouvellement pour motif grave et légitime apparu après l'acceptation du renouvellement par le preneur ;
- il peut invoquer l'absence des conditions requises pour que le locataire puisse bénéficier du renouvellement.
La demande de renouvellement formulée par le locataire
Si le locataire n'a pas reçu de congé avec offre de renouvellement de la part du bailleur, il peut formuler une demande de renouvellement. Cette demande doit s'effectuer également par acte d'huissier et dans les 6 mois précédant la date d'expiration du bail, faute de quoi elle est frappée de nullité. Elle peut être formulée à tout moment au cours de la tacite prolongation du bail.Le bailleur doit donner sa réponse par acte d'huissier dans les trois mois qui suivent la signification de la demande. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, il est supposé avoir accepté le principe du renouvellement. Mais bien qu'ayant accepté le renouvellement, il peut demander la fixation d'un nouveau loyer. Il peut alors revenir sur son acceptation tant que le prix n'est pas fixé ou s'il peut invoquer un motif de refus qu'il ne connaissait pas ou qui n'existait pas au moment où il a donné son accord.À l'inverse, si le bailleur refuse le renouvellement, il doit impérativement préciser dans sa réponse, en plus des motifs du refus, que le locataire dispose d'un délai de deux ans pour agir en justice en vue de contester ce refus ou d'exiger le versement d'une indemnité d'éviction.- s'il veut reprendre les locaux loués pour les démolir, les reconstruire ou les restaurer ;
- s'il veut reprendre les locaux d'habitation accessoires du local commercial pour les habiter lui-même ou y loger un membre de sa famille ;
- si l'immeuble est en instance de démolition pour cause d'insalubrité ou de vétusté ;
- pour un motif grave et légitime à l'encontre du locataire (par exemple, défaut de paiement du loyer).Dans les autres situations, le refus de renouvellement du bail doit s'accompagner du versement d'une indemnité d'éviction. Celle-ci est destinée à réparer le préjudice subi par le locataire. Plus précisément, il s'agit d'une indemnité de remplacement représentant la valeur totale du fonds si celui-ci est perdu en raison du non renouvellement du bail, ou d'une indemnité de déplacement si le défaut de renouvellement n'entraîne pas la disparition du fonds mais oblige le commerçant à trouver un autre local. Dans le premier cas, elle est calculée en fonction de la valeur du fonds de commerce et des frais accessoires de déménagement, de réinstallation et des droits de mutation à payer pour un fonds de valeur identique. Dans le second cas, elle indemnise le locataire du préjudice résultant du déplacement du fonds de commerce.Tant que le locataire n'a pas perçu l'indemnité d'éviction, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux. Pendant cette période, il est redevable non plus d'un loyer mais d'une indemnité d'occupation. Cette indemnité est due de plein droit à compter de la cessation du bail par le locataire qui se maintient dans les lieux.L'indemnité d'occupation est calculée selon la valeur locative, affectée d'un abattement de précarité, compte tenu de tous les éléments d'appréciation et non en fonction du loyer du bail expiré. Cette indemnité est due dès lors que le locataire s'est trouvé à occuper les lieux à la suite d'un congé donné avec refus de renouvellement, même si, ultérieurement, le bailleur a renoncé à ce congé. Le bailleur dispose d'un délai de deux ans pour réclamer le paiement de cette indemnité d'occupation.