A première vue, la période actuelle s'annonce extrêmement propice pour le consommateur en mesure de réaliser une acquisition immobilière : il peut bénéficier de taux historiquement bas pour conclure son prêt à l'habitat. Et dans un univers de taux faibles sur les marchés et d'accès simple à la liquidité, tout porterait à croire que les conditions resteront favorables. Pourtant, plusieurs grands réseaux annoncent déjà en interne que le vent va tourner.Pourquoi les taux pourraient-ils remonter plus vite que prévu ? En premier lieu, parce que la concurrence sans merci que se livrent les banques françaises sur le crédit immobilier pourrait bien faiblir. Soumis à de nouvelles contraintes réglementaires, les groupes bancaires cherchent à équilibrer le rapport entre les dépôts collectés et les crédits consentis, ce qui vient de conduire un grand réseau mutualiste à mener une politique plus restrictive sur les crédits immobiliers. Ses conseillers sont désormais incités à ne plus accorder de prêts sans apport personnel - l'emprunteur devant au minimum être en mesure de financer les frais de notaire, de dossier ou de garantie. Les agences doivent également revoir à la baisse leur collaboration avec les prescripteurs et les courtiers, coupables d'alimenter la guerre des prix sur les taux des crédits. « Il s'agit de favoriser la qualité des prêts sur la quantité, face à la problématique de refinancement des crédits », résume une source au sein de ce groupe mutualiste. « Le monde du crédit immobilier doit changer dans le futur : il sera plus cher et plus qualitatif », explique le dirigeant d'un autre établissement. Face aux exigences issues de la réglementation Bâle III sur la liquidité et la solvabilité, les grandes banques envisagent de recourir à la titrisation (lire ci-dessous), « ce qui nécessitera d'augmenter nos marges pour pouvoir rémunérer les investisseurs. On évalue la hausse des taux induite à environ 15 centimes », poursuit ce banquier.

Des marges intéressantes

Les courtiers devraient faire les frais de cette nouvelle ligne stratégique. Une source interne au groupe Crédit Mutuel souligne que la part de ces prescripteurs, à l'origine de 40 % de la production actuelle de prêts de la banque, devra passer à 20 %. « Si demain on se bat moins pour distribuer les crédits immobiliers, on privilégiera nos clients en direct sur ceux amenés par les courtiers. D'autant que, six mois après la souscription du prêt, on se rend compte que trop peu de ces clients "apportés" ont finalement domicilié leurs salaires chez nous », renchérit-on dans un réseau concurrent.D'autres ressorts pourraient pousser à une hausse des taux. La réforme de l'assurance-emprunteur, adoptée début 2014, ouvre la possibilité pour les emprunteurs de changer le contrat d'assurance de leur crédit pendant un an à partir de la signature de l'offre de prêt. Or, pour les banques, l'assurance-emprunteur est un produit avec des marges intéressantes, qui leur permettent de compenser le lest parfois lâché sur les taux du crédit. Avec les changements des règles du jeu, elles ont déjà laissé entendre qu'elles pourraient relever le coût du crédit.