La cession isolée d'un bien immobilier de l'entreprise

Lorsqu'une entreprise vend un bien immobilier qu'elle affectait jusqu'ici à son exploitation, elle cède un élément de son actif immobilisé. Le résultat de la cession immobilière constitue donc une plus ou moins-value professionnelle.Pour connaître le sort fiscal réservé à cette plus ou moins-value professionnelle, il convient en premier lieu de déterminer si celle-ci peut être qualifiée de court terme (CT) ou de long terme (LT).

Détermination CT ou LT

Plus-values		Moins-values
Durée de détention de l'immeuble
Moins de 2 ans	2 ans et plus	Moins de 2 ans	2 ans et plus
CT	CT à hauteur des amortissements pratiqués, LT au-delà	CT	CT

En second lieu, le traitement fiscal de cette plus ou moins-value professionnelle diffère selon le régime fiscal de l'entreprise ou de la société cédante.

Lorsque la cession est réalisée par une entreprise individuelle ou une société relevant du régime fiscal des sociétés de personnes (SNC, SCP, SARL de famille...), la plus-value à court terme est traitée fiscalement comme les autres résultats de l'exploitation et est donc soumise au barème progressif de l'impôt sur le revenu. En revanche, la plus-value à long terme bénéficie d'un taux réduit de 16 %.Toutefois, il convient de noter que certains régimes d'exonérations peuvent permettre d'atténuer cette imposition.

Dispositif d'exonération lié au chiffre d'affaires

Les entreprises ou les sociétés de personnes qui exercent leur activité depuis au moins 5 ans peuvent être exonérées d'impôt sur les plus-values, notamment sur la plus-value immobilière, si leur chiffre d'affaires n'excède pas un certain seuil.Pour bénéficier d'une exonération totale, le seuil est de :
- 250 000 € pour les entreprises industrielles et commerciales de vente ou fourniture de logements et les exploitants agricoles ;
- 90 000 € pour les prestataires de services.L'exonération est partielle et dégressive lorsque les recettes excèdent ces seuils sans dépasser respectivement 350 000 € et 126 000 €.

Dispositif d'exonération des plus-values immobilières à long terme lié à la durée de détention

Un abattement s'applique aux plus-values à long terme dégagées à l'occasion de la cession d'un bien immobilier par une entreprise ou une société de personnes qui l'affectait précédemment à sa propre exploitation, excepté s'il s'agit de terrains à bâtir.Cet abattement est de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, l'exonération étant ainsi acquise au bout de 15 ans de détention.

Et en cas de moins-value ?

Dans tous les cas, si la cession dégage une moins-value à court terme, celle-ci est déductible du résultat de l'entreprise ou de la société de personnes dans les conditions de droit commun, comme les autres pertes d'exploitation.

Toutes les plus-values de nature immobilière, qu'elles soient qualifiées de court ou de long terme, sont imposées à l'impôt sur les sociétés au taux de droit commun de 33,1/3 % (ou au taux réduit de 15 % le cas échéant).Parallèlement, si la cession immobilière dégage une moins-value, celle-ci est déductible du résultat d'exploitation de la société dans les conditions de droit commun.

La cession isolée d'un bien immobilier peut avoir des conséquences en matière de TVA.Ainsi, si la vente porte sur un immeuble neuf, c'est-à-dire achevé depuis moins de 5 ans (ou sur un terrain à bâtir), elle doit être soumise à la TVA en principe au taux de droit commun de 20 %, le vendeur étant le redevable de cette taxe.En revanche, si le bâtiment cédé date de plus de 5 ans, la vente n'est pas soumise de plein droit à la TVA. Mais attention ! Dans ce cas, la vente peut néanmoins avoir un impact en matière de TVA si :
- la TVA sur l'acquisition ou la construction de l'immeuble a été déduite depuis moins de 20 ans au moment de la vente ;
- ou si des travaux immobiliers ont été réalisés au cours des 20 années précédant la cession et ont donné lieu à déduction de la TVA les concernant.En effet, dans ces cas, l'entreprise ou la société cédante doit régulariser, c'est-à-dire reverser une partie de la TVA initialement déduite.Il est toutefois possible, dans certains cas, d'échapper à ces régularisations de TVA en soumettant, sur option, la vente du bien immobilier à la TVA.

Si le local ou le bâtiment cédé correspondait à lui seul à un établissement de l'entreprise ou de la société cédante, celle-ci doit informer sur papier libre, avant le 1^er janvier de l'année suivant celle de la cession, le service des impôts dont dépend cet établissement du changement d'exploitant.Si le changement prend effet le 1^er janvier, l'information doit être réalisée avant cette date.Si le bâtiment cédé faisait partie d'un établissement qui perdure malgré la cession (notamment en présence d'autres locaux adjacents qui sont conservés), l'entreprise ou la société cédante doit, outre l'information que nous venons d'évoquer, adresser dans le même délai au service des impôts une déclaration de CFE rectificative n° 1447-M pour modifier sa base d'imposition.